Modèle · location en Espagne · fianza
Récupérer sa caution en Espagne
Vous avez rendu les clés d’un logement loué en Espagne, vous êtes peut-être déjà de retour en France, et l’ancien propriétaire n’a toujours pas restitué la caution.
En Espagne, la caution d’un logement loué (la fianza) correspond à un mois de loyer. Si le propriétaire ne l’a pas rendue un mois après la remise des clés, la somme due produit des intérêts au taux légal (loi espagnole sur les baux, LAU, art. 36.4). Envoyée par burofax, une mise en demeure prouve ce que vous avez demandé et la date à laquelle le propriétaire l’a reçue. Vous pouvez l’envoyer en ligne depuis la France.
Ce que dit la loi espagnole sur la fianza
Les règles figurent dans la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la loi espagnole sur les baux, qui s’applique à la plupart des locations de logement en Espagne. N’y cherchez pas d’équivalent au délai français de restitution du dépôt de garantie : la LAU n’en fixe aucun.
- Le montant. Un mois de loyer, versé en argent, pour un logement (art. 36.1). Le bail peut prévoir en plus une garantie complémentaire (garantía adicional), plafonnée à deux mois de loyer dans les baux de cinq ans maximum, ou de sept ans si le propriétaire est une société (art. 36.5). Si vous en avez versé une, le modèle prévoit une ligne pour la mentionner.
- La règle du mois. Le solde de la caution à restituer « devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves » sans qu’il ait été rendu (art. 36.4). Autrement dit, il produit des intérêts au taux légal une fois passé un mois après la remise des clés. Vous pouvez réclamer la caution avant ou après ce mois.
- L’état des lieux de sortie. Depuis le 8 octobre 2026, l’art. 36.7 impose aux deux parties de constater par écrit l’état du logement au moment où il est rendu, dans un document qu’elles signent toutes les deux (documento de finalización del arrendamiento). Si ce document n’est pas signé, ou s’il ne mentionne aucun dégât, le logement est présumé rendu en bon état, sauf preuve contraire. Cette règle vient du décret-loi royal 29/2026 (Real Decreto-ley), en attente de convalidation par le Congrès des députés au 22 octobre 2026.
Une caution déposée auprès de la région, mais rendue par le propriétaire
La LAU permet aux communautés autonomes d’obliger le propriétaire à déposer la caution auprès d’un organisme public jusqu’à la fin du bail (troisième disposition additionnelle). Chaque région a ses propres règles et son propre organisme.
En Catalogne, c’est l’Institut Català del Sòl (INCASÒL). À la fin du bail, il rembourse la caution sur le compte du propriétaire, pas sur celui du locataire (INCASÒL, devolució de fiances). Vous pouvez vérifier en ligne si votre caution y a été déposée, avec ou sans le numéro figurant sur les documents de dépôt (consulta del registre de fiances). Dans toutes les régions, c’est le propriétaire qui doit vous rendre la caution. La lettre s’adresse donc à lui, ou à l’agence qui gère le logement.
Ce que le propriétaire peut retenir
La loi parle du solde de la caution à restituer : des retenues sont donc possibles, par exemple pour un loyer impayé, des factures d’eau ou d’électricité restées impayées ou des dégâts. Le modèle demande au propriétaire de détailler par écrit chaque retenue, avec les factures ou les devis qui la justifient.
Pourquoi la lettre part en espagnol
Le propriétaire, ou l’agence immobilière, doit pouvoir la lire, tout comme un tribunal espagnol si l’affaire va jusque-là. Nous envoyons votre texte tel quel, sans le traduire. Vous pouvez envoyer le texte espagnol seul, ou le faire suivre de votre traduction française ; comptez alors environ deux fois plus de pages. Si vous expliquez votre situation à ChatGPT en français, il peut rédiger la lettre en espagnol et vous en donner une traduction pour que vous puissiez relire chaque phrase.
Modèle de mise en demeure pour récupérer la caution
Remplacez les indications en français par vos informations. Sous votre nom, indiquez votre numéro de passeport ou de carte d’identité, ou votre NIE (le numéro d’identification des étrangers en Espagne) si vous en avez un. Supprimez le paragraphe sur les intérêts si un mois ne s’est pas encore écoulé depuis la remise des clés. Le modèle laisse quinze jours pour payer : ce n’est pas un délai légal, et vous pouvez le modifier. Le dernier paragraphe est facultatif. Il propose de négocier, une démarche que la loi espagnole exige en règle générale avant de saisir un tribunal (loi organique 1/2025, art. 5).
Asunto: Requerimiento de devolución de la fianza
Estimado/a [nom du propriétaire ou de l’agence]:
Fui arrendatario/a de la vivienda situada en [adresse complète en Espagne], en virtud del contrato firmado el [date du bail], momento en el que entregué una fianza de [montant] € [si vous en avez versé une : « y una garantía adicional de (montant) € »].
El contrato terminó el [date de fin du bail] y le entregué las llaves el [date de remise des clés], [« y ambos firmamos un documento de finalización » (nous avons signé un état des lieux de sortie) ou « sin que se firmara ningún documento de finalización » (aucun état des lieux de sortie n’a été signé)]. [si vous en avez : « Conservo fotografías fechadas del estado de la vivienda ese día. »]
Desde el [date] resido en Francia. Para cualquier comunicación sobre este asunto, mis datos actuales son [adresse postale en France] y [e-mail].
Ha transcurrido más de un mes desde la entrega de las llaves sin que me haya devuelto la fianza, por lo que, conforme al artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el saldo pendiente devenga el interés legal.
Le requiero para que, en el plazo de quince días naturales desde la recepción de este escrito, me transfiera [montant] €, más los intereses que correspondan, a la cuenta IBAN [IBAN], BIC [BIC], de la que es titular [titulaire du compte].
Si considera que debe descontar alguna cantidad, le ruego que en ese mismo plazo me envíe por escrito el detalle de cada concepto, con las facturas o presupuestos que lo justifiquen.
[facultatif] Asimismo, a los efectos de la Ley Orgánica 1/2025, le propongo resolver este asunto de forma negociada. Puede responderme por escrito a [e-mail] en los treinta días naturales siguientes a la recepción de este escrito.
Atentamente,
[nom complet, numéro de passeport ou de carte d’identité, ou NIE]
[lieu et date]
Traduction française de la lettre
Objet : Mise en demeure de restituer la caution
Madame, Monsieur,
J’ai été locataire du logement situé au [adresse], en vertu du bail signé le [date], date à laquelle j’ai versé une caution de [montant] € [et une garantie complémentaire de (montant) €].
Le bail a pris fin le [date] et je vous ai remis les clés le [date], [et nous avons tous deux signé un état des lieux de sortie / sans qu’aucun état des lieux de sortie ne soit signé]. [Je conserve des photos datées de l’état du logement ce jour-là.]
Depuis le [date], je réside en France. Pour toute communication à ce sujet, mes coordonnées actuelles sont [adresse] et [e-mail].
Plus d’un mois s’est écoulé depuis la remise des clés sans que vous m’ayez rendu la caution. Conformément à l’article 36.4 de la loi espagnole sur les baux, le solde dû produit donc des intérêts au taux légal.
Je vous mets en demeure de me verser, dans un délai de quinze jours calendaires à compter de la réception de ce courrier, la somme de [montant] €, majorée des intérêts dus, par virement sur le compte IBAN [IBAN], BIC [BIC], dont le titulaire est [titulaire].
Si vous estimez devoir retenir une somme, je vous prie de m’envoyer dans le même délai le détail écrit de chaque retenue, avec les factures ou les devis qui la justifient.
[Facultatif] Par ailleurs, au titre de la loi organique 1/2025, je vous propose de régler ce différend à l’amiable. Vous pouvez me répondre par écrit à [e-mail] dans les trente jours calendaires suivant la réception de ce courrier.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Nom, pièce d’identité ou NIE, lieu et date]
Envoyer cette lettre (l’objet en espagnol est déjà rempli ; collez votre texte une fois adapté).
Si le propriétaire n’a rendu qu’une partie de la caution
Remplacez les deux paragraphes qui commencent par « Ha transcurrido » et « Le requiero » par celui-ci, et indiquez chaque retenue que vous contestez :
El [date] recibí [montant reçu] € de los [montant total de la caution] € de la fianza. No estoy de acuerdo con los descuentos aplicados: [retenue et montant : pourquoi vous la contestez, p. ex. « el desperfecto ya existía al entrar, como consta en el inventario »]. Le requiero para que me transfiera los [différence] € restantes en el plazo de quince días naturales desde la recepción de este escrito o, si mantiene los descuentos, me envíe en ese plazo las facturas que justifiquen cada uno.
Traduction française de ce paragraphe
Le [date], j’ai reçu [montant] € sur les [total] € de la caution. Je conteste les retenues effectuées : [retenue et montant : motif, p. ex. « le dégât existait déjà à mon arrivée, comme l’indique l’inventaire »]. Je vous mets en demeure de me verser les [différence] € restants dans un délai de quinze jours calendaires à compter de la réception de ce courrier ou, si vous maintenez ces retenues, de m’envoyer dans ce délai les factures qui justifient chacune d’elles.
À joindre, puis à garder
- Le bail et la preuve du versement de la caution (virement ou reçu).
- L’état des lieux de sortie si vous en avez signé un, et l’inventaire d’entrée.
- Des photos ou vidéos datées du logement le jour de votre départ.
- Vos dernières quittances de loyer, les relevés de compteurs et les factures de clôture d’eau, d’électricité ou de gaz.
- Les e-mails ou messages WhatsApp dans lesquels vous avez déjà demandé la caution.
Joindre ces documents est facultatif, et chaque page jointe s’ajoute au nombre de pages envoyées. Gardez les originaux avec l’accusé de réception et la copie certifiée de votre lettre.
L’envoyer depuis la France
Seule l’adresse du propriétaire doit se trouver en Espagne : en général celle qui figure sur le bail, ou celle de l’agence si une agence gère le logement. Indiquez votre adresse en France comme expéditeur. Il vous faut aussi une adresse e-mail et une carte bancaire. Vous n’avez pas besoin de compte Correos.
Avec nous, le burofax de Correos, avec accusé de réception (acuse de recibo) et certification du contenu (certificación de contenido), coûte 49,90 € jusqu’à 3 pages et part sous 24 heures ouvrées. La notification certifiée de Notificados coûte 29,90 €. Notificados est un tiers de confiance, et cette option n’est pas un burofax de Correos. Vous voyez le PDF exact avant de payer, rien n’est envoyé ni débité avant votre validation, et si nous ne pouvons pas l’envoyer, nous vous remboursons intégralement.
Vous pouvez aussi envoyer le burofax vous-même sur correos.es, après avoir créé un compte Mi Oficina. Une page avec accusé et copie certifiée y coûte 32,01 € (tarifs Correos 2026). D’autres services de notification certifiée, sans lien avec Correos, coûtent moins cher que les nôtres.
Ce qui se passe ensuite, le plus souvent
- Le propriétaire vous rend la caution, ou une partie seulement en détaillant les retenues.
- Il répond en contestant l’état du logement. C’est là que l’état des lieux de sortie et vos photos servent.
- Il ne répond pas, ou ne retire pas le burofax, et l’accusé de réception l’indique. L’étape suivante est en général une demande devant un tribunal espagnol. Avant de la déposer, la loi espagnole exige en règle générale une tentative de négociation (LO 1/2025, art. 5). Pour une demande de 2 000 € maximum, vous pouvez agir sans avocat ni procurador, le représentant devant les tribunaux espagnols (art. 23 et art. 31 LEC).
Le modèle et les règles citées sur cette page sont des informations générales, vérifiées le 22 octobre 2026, qui ne tiennent pas compte de votre situation. Nous sommes un service d’envoi, pas un cabinet d’avocats : nous ne vérifions pas si la lettre suffit pour récupérer votre caution. C’est vous qui décidez de ce que dit la lettre et de ce que vous demandez. En cas de litige, un professionnel du droit en Espagne peut examiner votre dossier.